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摘要：长租公寓的市场热度主要体现在投资端，而需求端这几年是比较稳定的。房企剥离长租公寓业务，其实是体现在资本方或运营方的降温。这种降温多少说明了一点，即过去资本追加的繁荣是难以维持的，如果租赁市场不认可，那么项目就难以消化。
距离大钟寺地铁站500米左右的地方，一片贴着木质板材的低矮围墙，上面写着“朗诗寓”三个字。围墙里面是一栋5层白色小楼，总共有90多个40平米左右的房间，单价在4290元-5290元/月。“现在一间空房都没有了，最近的也要7月12日才会退租。”6月20日，《华夏时报》记者以求租者身份咨询时，该店面负责人表示。
这里便是朗诗绿色集团在北京的四家长租公寓门店之一。除了北上广深以外，该集团还在杭州、南京、成都、苏州等城市布局了超过100个项目。3月，朗诗寓获得了中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产评测中心评选的“2019中国集中式长租公寓运营商10强”称号。
然而早在5月14日，朗诗绿色集团就宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。6月11日，不到一个月内另一家房企远洋集团也被曝出拟在年内剥离长租公寓业务。
尽管在一线城市租赁业务进展顺利，但长租公寓在企业眼中却并不是一只能够下“金蛋”的母鸡。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，长租公寓的市场热度主要体现在投资端，而需求端这几年是比较稳定的。房企剥离长租公寓业务，其实是体现在资本方或运营方的降温。这种降温多少说明了一点，即过去资本追加的繁荣是难以维持的，如果租赁市场不认可，那么项目就难以消化。
房企不堪亏损剥离业务
同朗诗寓类似，远洋集团的“邦舍”在北京的几家门店也接近满员状态。记者咨询其酒仙桥门店时，也只剩下1间空房。记者在北京几个区走访当中，包括自如寓、万科泊寓、乐乎青年公寓、魔方公寓等长租公寓情况也都类似，出租率在95%以上。
从租金来看，长租公寓出租价普遍高于区域内房东出租的价格。例如，西直门梧桐自如寓费用加在一起价格要达到6300-6500元/月，单间面积平均20平米左右。而附近的我爱我家门店中介告诉记者，同样的价格在附近可以租到一间40平米的开间。
尽管如此，对于大多数主打重资产模式的长租公寓企业而言，盈利依旧十分困难。前期的拿房成本、装修成本，后期的运营成本都比较高，起步期都在亏本，规模越大亏损面就越大，只有真正良性运转起来才可能盈利。从朗诗的年报中就可以看出端倪：朗诗长租公寓2017年获得了1.5万间房源，收入0.08亿元，亏损0.44亿元；2018年规模达到了4万多间，收入为1.25亿元，亏损却扩大到1.9亿元。加起来，朗诗两年时间在长租公寓领域亏损超过2亿元。
而2016年开始涉足长租公寓领域的远洋集团，营业额和净利润同比都有所下降。这固然有2018年下半年楼市大环境的影响，但长租公寓等多元化业务也并未对其业绩作出太大贡献。远洋负责人对于自己曾经放出的豪言“3-5年储备量将达到10万间规模”都已经不再提起，反而强调关注主业。
严跃进表示，剥离有狭义和广义的概念，狭义指的是作为一个独立的业务部门，集团不给太多的支持；而从广义来看，其实更体现为项目转让等。但目前长租公寓市场其实还是有空间的，所以类似剥离应该也还是体现为支持力度减弱的层面。
资本来了，资本走了
事实上，长租公寓从风口跌落也不是2019年才开始的。
自从2017年7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市开展住房租赁试点，开启了长租公寓元年。链家旗下的长租公寓品牌自如拿下40亿人民币A轮融资，爱上租B轮融资3亿元，贝客公寓获1.25亿元融资。此外，保利、旭辉、碧桂园等房企还发行了类REITs等资产支持计划。
然而2018年下半年开始，随着整体资金面的收紧和监管的日趋严格，资本对长租公寓也开始持谨慎态度。8月份富力地产60亿元住房租赁专项公司债券终止，10月鸿坤集团、合生创展集团有限公司分别发行了20亿元、100亿住房租赁专项公司债券均遭终止，11月花样年集团非公开发行的50亿住房租赁专项公司债券也以同样的结局告终。据统计，2018年四季度房企拟发行的超过200亿元租赁专项债券遭到监管层终止。
与此同时，长租公寓行业也发生了爆雷事件。8月份开始，杭州鼎家长租公寓率先爆出长租公寓第一雷，雷军旗下顺为资本投资的上海寓见公寓也在10月陷入租金贷危机。尽管在北上广深等大城市租金贷的渗透率并不高，仅在20%-30%左右，因此类似爆雷事件对整个行业并不会有致命影响，但这一情况仍让人想起炮轰自如、蛋壳推高租赁市场价格后离职的我爱我家元老胡景晖的话：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
“长租公寓2019年已经进入到了相对过剩的阶段。类似的投资，也会使得部分房企的投资变得亏损，这是值得警惕的。”严跃进说。
并购潮展开，新的蓝海出现
风口已过的长租公寓行业，正在迎来一轮新的洗牌。
2019年初，拿到融资只有三四个月就被曝出提前与房东解约的爱上租被蛋壳公寓收购，1月底，湾流国际社区并购星窝创享青年公寓；4月17日我爱我家宣布将全资收购社区商业及商业公寓销售运营专业服务商蓝海购；5月29日，安歆集团宣布并购逗号公寓，在大多数企业集中在白领公寓时专注开辟蓝领公寓领域。
所谓蓝领公寓，指的是租赁型职工集体宿舍，直接趸租给用工单位，而不是面向个人或家庭出租。人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。此前北京等大中城市多流动人口，群租现象严重，对安全隐患的清理又导致市场供需骤然变化，低价房源被一抢而空。2018年6月，北京市住建委发布的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》正式实施，蓝领公寓的市场也随之受到关注。
业内人士指出，尽管不再是“热钱”青睐的风口，但长租公寓市场潜力仍然广阔，头部企业仍然弹药充足。3月，头部企业魔方集团获得了加拿大机基金构CDPQ的1.5亿美元D轮融资，蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投。6月中旬，自如也拿到了泛大西洋资本领投的约5亿美元的B轮融资。
严跃进表示，长租公寓后续发展更需要把握市场机会，尤其是并购的机会和积极争取各类政府政策支持的机会，如蓝领公寓发展的机会等。
