??从5年前的90%到如今的不足50%，澳大利亚持牌房产分析师黄淦豪服务的中国客户，在数量上实实在在打了个对折。
??“以前我们公司的营销主要针对的就是中国买家，现在转型了，开始慢慢转向澳大利亚本地客户。”作为房产平台侨房网的创始人，黄淦豪见证了中国买家的疯狂和去年至今的犹豫和失落。其中的主要原因，正是针对外国投资者的多项政策收紧。
??在同样颇受华人买家青睐的加拿大房市，也出现了从疯狂到冷静的转变。
??多伦多的房产经纪人、嘉德置业（集团）副总裁黄岚告诉第一财经记者，自2017年4月20日安大略省加征15%的海外买家税后，作为该省首府的多伦多的楼市就出现了持续降温。就别墅而言，至今已累计下跌了约30%。
??不管是澳大利亚还是加拿大，都出现了不少中国买家损失首付放弃交房的情况。
??“盲抢”下单的中国买家变了
??黄淦豪告诉第一财经记者，从去年开始，公司面对的中国买家不论是询问量还是成交量，都缩水了一半左右。
??根据他的经验，2013年～2014年，在中国买家大举涌入澳大利亚房市的大热时期，很多订单都是从中国直接“砸过来”的——中国买家在国内听到相关介绍，甚至不到澳大利亚当地看房，就直接下单了。
??而现在，房价下跌的坏消息吓退了曾经果断的中国买家。即使是有意向的买家也更谨慎，往往会在听了介绍后专程飞一趟澳大利亚，亲自考察了现场才考虑是否下单。
??更能显示市场热度的是，原本最容易下单的客户也变得异常迟疑。
??由于孩子要在澳大利亚留学四年，中国家长陈清（化名）希望能给孩子在当地买一套房子，这样既能给孩子一个舒适稳定的环境，也能免去高昂的租金。
??要是在以往，这类客户是黄淦豪眼里最容易下单的买家。因为买家只需要支付10%的首付，其余均可申请贷款，不仅可以省掉租金还能坐享房子的升值溢利。如果不是自住，也能直接用租金来偿还剩下的贷款。
??但如今，陈清和家人专门花了一周时间来澳大利亚看房，最终找到了户型和整体环境都相当满意的房子，却仍然在思虑过后选择放弃。
??黄淦豪认为，原因就是从2017年开始，澳大利亚政府针对外国投资者收紧了房贷政策，当地四大银行不再给海外人士发放房贷。
??对于中国买家来说，全款支付无疑明显增加了资金出境和现金方面的压力。
??与此同时，澳大利亚各州针对海外买家提高了印花税。比如，昆士兰州针对外国人的印花税就从原先的4.5%提高到了10.5%，维多利亚州和悉尼所在的新南威尔士州的印花税也增加到了10％～12.5%左右。
??黄淦豪告诉第一财经记者，即使他们帮这位客户向开发商拿到10%的折扣，并且利用海外的银行帮其申请了约六成的贷款，仍然没能打消客户的顾虑。
??“一套房子换算成人民币要价250多万元，以前只要付10%，也就是20多万就可以了。现在，即使有贷款也要一次性掏出100多万元，再加上不断有房价下跌的负面消息和印花税等负担，客户觉得这个房子不划算。”在他看来，从理性来说，能有10%左右的折扣已经是一个很划算的买卖，弥补了去年以来的房价跌幅。
??在房价下跌，以及贷款和相关政策收紧的背景下，澳大利亚房市出现了不少中国买家因资金不足而损失首付放弃交房的情况。这也意味着，这些中国买家10%左右的房款“打水漂”了。
??加拿大房市也类似。黄岚对第一财经记者表示，2017年“4·20新政”出来前的几个月里，多伦多地区的房市太疯狂了，“当时合同一递过去就盲抢”。
??新政出来后，市场开始迅速冷却。
??更严厉的打击还在半年后。同年10月17日，加拿大银监会（OSFI）正式通过B20 贷款新政，在整个加拿大金融层面收紧了对购房者的贷款政策。
??“比如买房者原本可以贷款100万的，现在只能贷款80万，而且要求还很高。”黄岚说，这极大遏制了当地的房地产市场，也是近两年别墅市场低迷的主要原因。
??那些在高峰期买了期房的部分中国买家，在房价下跌后则做出了直接放弃首付的决定。据黄岚了解，有买家2017年初入手的房子，去年底或今年卖出，亏损金额高达50万～60万加币，相当于人民币约250万~300万元。
??回暖迹象尚不明确
??与买家数量缩水对应的，是当地多年上涨的房价调头下跌。
??澳大利亚统计局（ABS）公布的住宅房产价格数据显示，2017年12月～2018年12月，澳大利亚整体的房价平均下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼和墨尔本则分别下跌了7.8%和6.4%。
??就2018年的最后一个季度而言，住宅房产价格平均跌势略微收敛至2.4%，而悉尼和墨尔本分别下跌3.7%和2.4%。
??当地的房地产数据分析公司核心逻辑（CoreLogic）的数据显示，整个澳大利亚的房价则在过去12个月内下降了7.2％，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。今年也依然在降温。今年一季度，悉尼和墨尔本地区的跌幅分别在2.5%和2.4%；整个澳大利亚的住宅价格在4月份继续下行。
??当然，在房产经纪人看来，只要房子没有卖出，最近两年就只是纸面上的亏损，至少还能享受到租金的回报。长期而言，房价是一定存在增长空间的。
??不过，负面消息带给房市的多米诺骨牌效应或许比想象的还要大。如果买家未能管控好资金链，房价下跌就等于断了生路。
??此前有当地媒体报道称，章泽天以低于入手价270万澳元（约合人民币1300万元）的价格，抛售了3年前刘强东为其买下的澳大利亚豪宅。这也成为让买家却步的负面案例。
??但黄淦豪认为，高端的奢侈豪宅市场和普通的房市不同，亏损的幅度主要看卖家个人愿意承受多少亏损，并不具有代表性。
??不管怎么样，在房市回暖趋势明确以前，投资者无法避免地会更多顾虑风险。
??毕竟，2013年后大举买进澳大利亚期房的那批中国投资客，如果在2015年左右交房后选择卖出，就相当于以10%的首付款，轻松赚取了房屋全款5%左右的差价。这样的机会已经不再。
??和澳大利亚此前数十年都相当稳定上涨的房市一样，加拿大也属于房价稳定的市场。
??根据加拿大统计局的数据，新房价格指数在过去5年里经历了持续的上升后，于2018年1月开始回调，并进入了相对平滑期。
??虽然总价较高的别墅市场明显下跌，但公寓市场的表现则相对良好。不管是当地人还是海外买家，也开始越来越多地转向公寓。
??根据黄岚的观察，从投资的角度来说，公寓一直也是中国投资者比较青睐的，除了精装易于打理外，更因为当地的租金回报率较高。因此，在过去的一年里，公寓市场的房价仍然维持在10%左右的涨幅。
??另外，即使出台了海外买家税，如果是留学生家长投资的公寓，也可用孩子在当地留学为由，申请退回这笔税费，因此也并不影响原本的决定。
??黄岚认为，经过最近一两年的调整，当地的房价已经回归了理性，并出现了回暖迹象。已有场外的投资客看到了进场时机。她说，今年下半年、至多明年上半年，加拿大的别墅市场就将明确回暖。
??而黄淦豪则坦言，澳大利亚的房市回暖迹象还不够明确，加上开发商此前释放的供应量还需要消化的时间，估计要等到2021年后才可能出现回暖。
??根据中文国际房产平台居外网的数据，中国买家针对澳大利亚的房产询问量在2017年四季度显现谷底，同比减少超过60%。从2018年四季度开始，询问量开始恢复正增长，也是过去2年里出现的首次增长。
??中国买家对于加拿大房产的兴趣有所回升。居外网董事CEO罗雪欣表示，2018年全年，居外网接到的买家对加拿大房产的询问量同比增加了8%。买家询问量在2018年下半年开始止跌回升。2019年，预计询问量将继续上升，全年询问量将同比增10%。
??值得一提的是，不管是澳大利亚还是加拿大，房产经纪人和买房客都在紧盯着2019年在这两个国家将进行的大选。不过，即使是对房产市场更友好的党派当政，政策的出台终归还需要时间。
??和澳大利亚或加拿大的由热趋冷相反，中国买家正在大量涌入泰国、柬埔寨和越南等东南亚市场。
??居外网此前的数据显示，中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。
??风水轮转，然而所有的疯狂和高烧都终将回归理性。
??（实习生王婧颖对本文亦有贡献）
